Pri byte v dobrej lokalite prináša krátkodobý prenájom o 20 až 30 % vyšší čistý výnos než dlhodobý nájom, ale nie automaticky a nie v každom byte.

Rozhoduje lokalita. V Starom Meste, v okolí Eurovey, Sky Parku a v Ružinove funguje krátkodobý prenájom dobre, pretože je tam stabilný dopyt turistov aj biznis klientov. V okrajových mestských častiach je obsadenosť nižšia a rozdiel voči dlhodobému nájmu sa stráca.

Krátkodobý prenájom je sezónny. Máj, jún, júl, august, september a december sú v Bratislave výrazne silnejšie než január a február. Porovnávať sa preto dá len celoročne, nie podľa jedného dobrého mesiaca.

Do porovnania patria aj veci, ktoré nie sú v cene za noc. Na strane krátkodobého prenájmu je viac administratívy. Na druhej strane byt kontrolujeme a hĺbkovo čistíme niekoľkokrát mesačne, takže vidíte každú poruchu okamžite, a nemáte riziko nájomcu, ktorý prestane platiť a nedá sa vysťahovať.

Konkrétne číslo pre váš byt vám spočítame z dát vašej lokality pred podpisom čohokoľvek.

Provízia sa vo väčšine prípadov zaplatí z výnosu, ktorý by ste sami nevygenerovali, ale nie je to zákon a nebudeme tvrdiť, že platí vždy.

Majiteľ, ktorý si byt spravuje popri práci, obvykle nastaví jednu cenu na sezónu a odpovedá hosťom večer po práci. Algoritmy Airbnb aj Booking.com pracujú s rýchlosťou odpovede a s hodnotením, takže pomalá komunikácia znamená nižšiu pozíciu vo vyhľadávaní a menej rezervácií. Zároveň sa stratia dni, kedy sa dala cena zdvihnúť: koncert v Inchebe, EU summit, veľtrh, hokejový zápas.

Druhá polovica rovnice je čas a povinnosti. Krátkodobý prenájom znamená denne komunikáciu s hosťami, koordináciu upratovania medzi pobytmi, mesačné vyúčtovanie dane za ubytovanie mestu, vedenie knihy ubytovaných, hlásenie cudzincov a od roku 2027 aj registráciu v štátnom registri krátkodobého prenájmu.

Ak vás prevádzka baví a máte na ňu čas, spravujte si byt sami. Ak nie, agentúra je lacnejšia než váš čas. Nepredávame každému.

Konkrétne číslo závisí od lokality, dispozície, kapacity a stavu bytu, preto nedávame paušálne odhady ani garancie výnosu.

Čo urobíme pred podpisom zmluvy: pripravíme predikciu mesačných a ročných tržieb pre váš konkrétny byt. Vychádzame z reálnych dát vašej lokality, teda z obsadenosti a cien porovnateľných bytov v okruhu niekoľkých stoviek metrov, a z našej vlastnej prevádzky v Bratislave. Nie z priemerov za celé mesto.

Predikcia obsahuje rozpis po mesiacoch, nie jedno ročné číslo. Chceme, aby ste videli aj slabý február, nie len silný jún.

Pozor na garancie výnosu na papieri. Ak vám niekto garantuje fixnú sumu mesačne, buď má garanciu ošetrenú výnimkami, ktoré ju v praxi rušia, alebo si riziko zaplatíte v nižšej sume, než by byt reálne zarobil. My garancie nedávame a hovoríme to na začiatku.

Výplata prichádza raz mesačne, vždy do 15. dňa nasledujúceho mesiaca, na váš účet.

Spolu s výplatou dostávate mesačný výkaz. V ňom je rozpis všetkých rezervácií za mesiac, hrubý príjem z Airbnb a Booking.com, provízia StayWell, refakturované náklady po jednotlivých položkách a výsledná suma na výplatu. Každý náklad je dokladovaný.

Vo výkaze uvidíte aj prevádzkové čísla bytu: obsadenosť, priemernú cenu za noc a porovnanie s predchádzajúcim mesiacom. Slúži to na to, aby ste vedeli, či byt výkonnostne rastie, a aby ste mali podklad pre daňové priznanie.

Peniaze z platforiem prichádzajú na účty StayWell a vy dostávate jednu platbu namiesto niekoľkých čiastkových platieb od Airbnb a Booking.com v rôznych termínoch.

S majiteľom podpisujeme nájomnú zmluvu, na základe ktorej StayWell preberá všetky povinnosti vyplývajúce z prevádzky krátkodobého ubytovania. Vy prijímate nájomné od StayWell a zdaňujete ho ako pri klasickom dlhodobom nájomcovi.

Prakticky to znamená, že nepotrebujete živnosť, neriešite registráciu na DPH, nevediete knihu ubytovaných, nehlásite cudzincov a neodvádzate daň za ubytovanie mestu. Prevádzkovateľom ubytovacieho zariadenia je StayWell, nie vy.

Vaše daňové priznanie sa nemení. Príjem z nájmu uvádzate štandardným spôsobom a dokladom je zmluva a mesačné vyúčtovanie od nás.

Toto je zásadný rozdiel voči modelu, kde agentúra spravuje byt len ako váš zástupca. V takom prípade zostávate prevádzkovateľom vy a všetky povinnosti a sankcie idú na vás, aj keď fyzickú prácu robí niekto iný. Pri porovnávaní správcov si vždy zistite, ktorý z týchto dvoch modelov ponúkajú.

Konkrétne dopady na vašu situáciu si preberte so svojím daňovým poradcom, my vám radi dodáme podklady.

Väčšina škôd je drobná a rieši sa priamo s hosťami alebo platformou. Vážne škody sú štatisticky zriedkavé, ale stávajú sa a nebudeme tvrdiť opak.

Airbnb má program AirCover s krytím do 3 miliónov USD. Booking.com má krytie slabšie a poškodenia sa riešia individuálne cez podporu, čo znamená viac práce a menej istoty. Uplatnenie škody na oboch platformách má krátke lehoty, preto byt kontrolujeme po každom pobyte a škodu hlásime okamžite.

Fotodokumentácia stavu bytu pri nástupe do správy a po jednotlivých pobytoch je základ, bez ktorého sa škoda nedá uplatniť.

Odporúčame mať poistenie nehnuteľnosti nastavené na krátkodobé ubytovanie. Bežná poistka na vlastné bývanie nemusí krytie pri komerčnom využití pokrývať. Overte si to u svojho poisťovateľa, prípadne vám odporučíme sprostredkovateľa.

Vyšší výnos znamená vyššiu frekvenciu hostí a s ňou vyššie riziko. Toto je kompromis krátkodobého prenájmu a treba ho poznať pred rozhodnutím, nie po ňom.

StayWell si účtuje 16 % z mesačného hrubého obratu bytu. Žiadny mesačný paušál, žiadny vstupný poplatok. Ak byt v danom mesiaci nezarobí nič, neplatíte nič.

V provízii je zahrnuté vedenie profilov na Airbnb a Booking.com, komunikácia s hosťami 24/7 v slovenčine a angličtine, check-in a check-out, denná dynamická cenotvorba cez PriceLabs, koordinácia upratovania a údržby, riešenie problémov počas pobytu a mesačný výkaz s výplatou.

Mimo províziu vám refakturujeme: upratovanie, pranie bielizne, spotrebný materiál pre hostí, opravy, poplatky platforiem a licencie na PMS a dynamickú cenotvorbu. Jednorazovo sa platí profesionálne fotenie bytu.

Pri porovnávaní s konkurenciou sa vždy pýtajte na tri veci. Či je provízia z hrubého obratu alebo z čistého príjmu po odpočítaní nákladov, pretože to isté percento môže znamenať dve rôzne sumy. Či je v cene aj licencia na cenotvorbu. A či existuje minimálny mesačný paušál pri nízkej obsadenosti, napríklad vo februári.

Od prvého telefonátu po prvú rezerváciu je to obvykle 1 až 3 týždne. Prvé rezervácie prichádzajú spravidla do 72 hodín od zapnutia inzerátov.

Postup má päť krokov. Krátky telefonát o byte a vašej situácii. Predikcia výnosu na základe dát z vašej lokality. Osobná obhliadka, na ktorej posúdime vybavenie a pripravíme zoznam toho, čo treba dozariadiť. Profesionálne fotenie a príprava inzerátov na Airbnb a Booking.com. Nastavenie cenotvorby v PriceLabs, prepojenie kalendárov a spustenie.

Od vás potrebujeme kľúče, doklady k bytu, podpis nájomnej zmluvy a rozhodnutie o prípadnom dozariadení. Ostatné je na nás.

Najčastejšia zdržanie nie je na našej strane ani na strane platforiem, ale pri dozariaďovaní bytu. Byt, ktorý je pripravený, spustíme rýchlejšie. Ak nie je potrebné dokúpiť nič, povieme to a nebudeme vám predávať vybavenie.

Áno. Termín nám zablokujte vopred a blokácia je bezplatná bez limitu počtu blokácií.

Jediné pravidlo je, že nemôžeme zrušiť už potvrdenú rezerváciu platiaceho hosťa. Zrušenie zo strany hostiteľa má na Airbnb aj Booking.com sankcie a dopad na pozíciu inzerátu vo vyhľadávaní. Čím skôr termín nahlásite, tým menšia je pravdepodobnosť kolízie.

Byt dostanete pripravený v rovnakom stave ako hosť: čistý, s čerstvou bielizňou a doplneným spotrebným materiálom.

Pred spustením si overte, či stanovy vášho bytového domu krátkodobé ubytovanie nezakazujú alebo neobmedzujú. Zavolajte správcovi alebo predsedovi SVB. Ak zákaz existuje a ignorujete ho, riskujete konflikt so susedmi a správcom.

Rozhodujú hlavne tri veci. Správna cena každý deň, ktorú riešime cez PriceLabs a dvíha výnos o 10 až 30 % oproti pevnej cene. Kvalitný listing s profesionálnymi fotkami. A obsadenosť cez Airbnb aj Booking.com súčasne. K tomu rýchla komunikácia s hosťami, ktorá drží hodnotenia vysoko a zlepšuje pozíciu vo vyhľadávaní platformy.

Daň za ubytovanie platí hosť, vyberá a odvádza ju prevádzkovateľ ubytovacieho zariadenia. Pri bytoch v správe StayWell to robíme my.

Sadzba v Bratislave je podľa VZN číslo 4/2023 od 1. 7. 2023 vo výške 3,50 € za osobu a prenocovanie v mestskej časti Staré Mesto a 3,00 € za osobu a prenocovanie v ostatných mestských častiach. Základom dane je počet prenocovaní.

Prakticky to znamená, že 3 hostia na štyri noci v Starom Meste zaplatí 42,00 € mestskej dane nad cenu ubytovania. Je to reálna položka, ktorá ovplyvňuje vnímanú cenu vášho bytu, preto ju komunikujeme hosťom vopred a nie až na mieste.

Mesačné vyúčtovanie dane podávame magistrátu za každý byt samostatne a daň odvádzame v zákonnom termíne.

Prevádzkovateľ, ktorý daň nevyberá alebo neodvádza, sa vystavuje doplatku aj sankcii zo strany mesta. Je to jedna z najčastejších chýb majiteľov, ktorí si byt spravujú sami.

Pri bytoch v našej správe hlásime cudzincov na cudzineckú políciu a vedieme knihu ubytovaných my, ako prevádzkovateľ ubytovacieho zariadenia.

Ubytovateľ má zákonnú povinnosť nahlásiť ubytovaného cudzinca v stanovenej lehote a viesť evidenciu ubytovaných hostí.

Údaje hostí zbierame cez zabezpečený online check-in formulár. Spracúvame ich v súlade s GDPR, uchovávame len po zákonnú dobu a neposkytujeme ich nikomu okrem orgánov, ktorým to ukladá zákon. Podrobnosti sú v našom dokumente o ochrane osobných údajov hostí.

Ak si byt spravujete sami, túto povinnosť máte vy, aj keď o nej neviete. Nesplnenie sa najčastejšie zistí až pri kontrole alebo pri incidente v byte.

Od 1. januára 2027 je na Slovensku účinný nový zákon o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Register spravuje Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR a bez registračného čísla nebude možné ponúkať ubytovanie na online platformách.

Zákon preberá európske nariadenie z apríla 2024 o zbere a poskytovaní údajov o službách krátkodobého prenájmu. Cieľom je, aby štát vedel, kto ubytovanie poskytuje, kde a v akom rozsahu.

Kľúčové termíny:
- do 31. 12. 2026 je stav bez registrácie legálny
- do 28. 2. 2027 sa musia zapísať všetci, ktorí ponúkali krátkodobý prenájom cez platformy do 31. 12. 2026
- od 1. 3. 2027 je registrácia povinná pred prvým poskytnutím ubytovania a začínajú sa uplatňovať sankcie

Každá zaregistrovaná jednotka získa registračné číslo, ktoré patrí do inzerátu na Airbnb a Booking.com. Platformy budú čísla kontrolovať a posielať ministerstvu údaje o skutočne prenocovaných nociach. Zmeny údajov treba do registra zapísať do 30 dní, rovnako aj výmaz jednotky po ukončení prenájmu.

Ak byt spravuje StayWell na základe nájomnej zmluvy, registráciu a jej priebežnú aktualizáciu riešime my.

Sankcie sa začnú uplatňovať od 1. marca 2027 a ministerstvo ich môže ukladať aj opakovane.

- fyzická osoba: od 100 € do 1 000 €
- fyzická osoba podnikateľ alebo právnická osoba: od 1 000 € do 3 000 €
- online platforma: od 3 000 € do 30 000 €

Pri opakovanom priestupku do piatich rokov od nadobudnutia účinnosti rozhodnutia o predchádzajúcej pokute možno uložiť pokutu až do dvojnásobku hornej hranice.

Väčšie riziko než samotná pokuta je, že platformám hrozí sankcia do 30 000 €. Airbnb ani Booking.com si ju nenechajú, takže inzerát bez platného registračného čísla veľmi pravdepodobne stiahnu. Strata inzerátu v hlavnej sezóne je pre majiteľa drahšia než pokuta.

Ak niekde čítate iné čísla, overte si ich. V slovenských článkoch aj na weboch niektorých správcov kolujú vyššie sumy, ktoré v schválenom zákone nie sú. Uvedené rozpätia vychádzajú zo zákona schváleného Národnou radou SR 2. júna 2026 a podpísaného prezidentom 11. júna 2026.